Wat kost een dakopbouw?

Past het in je geld en je tijd?

Reken op € 3.000 tot € 3.800 per vierkante meter inclusief btw voor de bouw zelf. Dat is de bandbreedte die ik terugzag in vier offertes op dezelfde tekening. Wil je 30 m² bijbouwen, dan zit je dus al snel rond de ton, en dat is nog zonder architect, constructeur, leges, notaris en de afwerking die je zelf koopt.

Belangrijk daarbij: dit zijn prijzen voor een turnkey dakopbouw. In alle vier de offertes deed de aannemer alles, van de steiger tot het laatste likje verf. Kun en wil je zelf werk oppakken, dan zakt het bedrag aanzienlijk. Sloopwerk, schilderwerk, tegelen, vloeren leggen en het afmonteren van sanitair zijn de posten waar dat het meeste scheelt; in de richtprijzen per onderdeel kun je opzoeken wat elke post je bespaart. Spreek wel vooraf met je aannemer af wát je zelf doet en wannéér. Moet hij op jou wachten, dan kost dat je het voordeel weer terug.

Even belangrijk is de doorlooptijd. Als je vandaag besluit dat je een dakopbouw wilt, ben je ongeveer een jaar verder voordat hij op je dak staat. Ontwerp, vergunning, constructieberekening, offertetraject en de wachttijd van een goede aannemer tellen allemaal op. De bouw zelf is daarvan maar een klein deel: drie tot zes maanden traditioneel, ongeveer een maand als je prefab bouwt.

Vier offertes, dezelfde tekening

Dit is het cijfer waar het mij om gaat. Vier aannemers, dezelfde tekeningen, hetzelfde werk:

Verschil tussen laagste en hoogste: € 43.000. De duurste is 23% duurder dan de goedkoopste, voor hetzelfde werk.

Twee dingen vallen op. De prefab-aanbieder is duidelijk de goedkoopste, wat klopt met het algemene beeld. En de drie traditionele bouwers zitten onderling nog altijd € 23.000 uit elkaar, dus zelfs binnen één bouwmethode loont het om door te vragen.

Richtprijzen per onderdeel

Hieronder staat per werkzaamheid wat er in de vier offertes voor gerekend werd. Gebruik dit om je eigen offerte te toetsen: zit een post er ver boven, dan heb je een concrete vraag te stellen.

Alle bedragen exclusief btw. De bandbreedte is laagste tot hoogste prijs die ik voor die post gezien heb.

Wat installaties kosten, en waarom apart

In het hoofdstuk over installaties stond het advies: leg installaties niet bij je aannemer. Hier is het cijfermatige bewijs.

Eén aannemer nam airco op in zijn offerte. De omschrijving luidde: "leveren nieuwe 3-split airco-installatie", met een merknaam en verder niets. Geen typen, geen vermogens, geen positie van de buitenunit. Prijs: € 4.500 exclusief btw.

De offerte die ik daarnaast bij een installateur ophaalde, ziet er zo uit:

Richtprijs per binnenunit, inclusief aandeel in de buitenunit: circa € 1.950 excl. btw (€ 2.360 incl.).

Het verschil is € 1.400, maar dat is niet het punt. Het punt is dat je bij de tweede offerte weet wát je krijgt: welk vermogen per ruimte, waar de buitenunit komt te staan, hoe het condenswater wordt afgevoerd, en dat de buitendelen op trillingdempende balken staan zodat je buren geen resonantie horen. Bij de eerste offerte weet je niets, en heb je bij oplevering geen enkele grond om iets af te keuren.

Let er ook op dat de installateur en de aannemer op elkaar aansluiten: in mijn geval moest de aannemer de stroom naar het dak trekken en een nieuwe condensafvoer meenemen in de verbouwing. Als niemand dat coördineert, sta je bij oplevering met een airco zonder stroom.

Bijkomende kosten

Dit zijn de kosten náást de aanneemsom. Reken ze mee vanaf het begin, want een deel ervan betaal je voordat je überhaupt weet wat de bouw gaat kosten.

Leges gerekend over een bouwsom van circa € 170.000 exclusief btw. Percentages gelden voor Den Haag in 2026 en verschillen per gemeente. Zoek voor jouw gemeente op welk percentage geldt en waarover gerekend wordt. Begroot dit aan de ruime kant; zie het kader hieronder.

Alleen architect, constructeur en leges zijn samen al ruim € 10.800. Reken daar de notaris en eventuele erfpacht nog bovenop.

In welke volgorde geef je het uit?

Niet alles hoeft vooraf, en dat is meer waard dan het lijkt. Van die drie posten is alleen de architect echt onvermijdelijk aan het begin: zonder tekening kun je niets aanvragen en kan geen aannemer je een prijs geven. De andere twee kun je uitstellen tot je zekerder bent.

De constructieberekening hoef je niet mee te sturen met de vergunningsaanvraag. Hij moet er zijn en goedgekeurd zijn vóór je begint met bouwen, maar niet eerder. Stel je hem uit, dan scheelt dat je ruim € 2.500 op het moment dat je nog niet zeker weet of het doorgaat. De prijs daarvoor betaal je bij de aannemers: zonder berekening kunnen zij de stalen liggers niet hard calculeren en nemen ze er een stelpost voor op. Zo'n stelpost kan later nog omhoog.

De leges ben je pas verschuldigd op het moment dat je de aanvraag echt indient. Je kunt dus eerst de tekening laten maken, daarmee offertes ophalen, en pas aanvragen als het plaatje klopt. Blijkt het onbetaalbaar of valt het tegen, dan heb je die kosten nooit gemaakt.

Sluit je rechtsbijstandverzekering nu af, niet straks

Dit is de goedkoopste verzekering in het hele traject en de enige die je te laat kunt afsluiten. Een rechtsbijstandverzekering kent vrijwel altijd een wachttijd, bij veel polissen drie maanden, en dekt geen conflict dat al speelde of al te voorzien was toen je hem afsloot. Regel je hem pas als je buurman begint te mopperen of je aannemer niet meer reageert, dan sta je er alsnog alleen voor.

Wat je bij het afsluiten of bij je bestaande polis nakijkt:

• Of de module wonen is meeverzekerd. Daar vallen conflicten met je buren, je VvE en je aannemer onder. Alleen verkeer en werk is niet genoeg.
• Of er een uitzondering geldt voor ver- of nieuwbouw, en of er een grens zit aan de bouwsom. Een dakopbouw is een groot project; sommige polissen haken daarboven af.
• Het minimumbelang: onder een bepaald bedrag neemt de verzekeraar de zaak niet in behandeling.
• De maximale vergoeding als het tot een procedure komt, en of je dan zelf een advocaat mag kiezen. Zodra er echt geprocedeerd wordt heb je daar recht op, maar het vergoede bedrag is begrensd.

De conflicten waar het in dit traject over gaat (overbouw, een mandelige muur, een aannemer die niet oplevert zoals afgesproken, een VvE die dwarsligt) zijn precies de zaken waarvoor je zo'n polis wilt hebben. En ze komen alle vier pas ná het moment waarop je hem nog kon afsluiten.

Hoe een aanneemsom is opgebouwd

Dit is het stuk dat bijna niemand uitlegt, en dat verklaart waarom een optelsom van losse posten nooit uitkomt op het eindbedrag. Hieronder de opbouw van één van de vier offertes, de meest transparante van de vier. De bedragen zijn afgerond; het gaat om de structuur, niet om de laatste euro.

Drie dingen om hier uit mee te nemen

1. De opslagen stapelen, ze tellen niet op. Dit ontdekte ik pas toen ik het narekende. Je zou zeggen: 8 + 2 + 4 + 0,5 = 14,5% over de directe kosten. Maar elk percentage wordt berekend over het oplopende totaal: risico over de directe kosten plús de algemene kosten, winst over dat nieuwe totaal, enzovoort. Effectief is de opslag daardoor 15,1%, oftewel € 18.550 in plaats van € 17.750. Het verschil is € 790, en het betekent dat elke euro meerwerk je in werkelijkheid € 1,15 kost, plus btw. Reken dit bij je eigen offerte even na; de volgorde en grondslag staan er zelden expliciet bij.
2. Stelposten waren bijna € 30.000, oftewel een vijfde van de bouwkosten. Dat is het deel van je offerte dat nog niet vaststaat. Hoe meer je hiervan vooraf hard maakt, hoe minder verrassingen.
3. Stukadoors- en schilderwerk vielen onder het 9%-tarief. Twee van de vier aannemers rekenden dit zo. Het verlaagde btw-tarief geldt voor bepaalde arbeid aan woningen ouder dan twee jaar. Staat bij jouw offerte overal 21%, vraag er dan naar; op € 12.500 scheelt dat € 1.500.