Offertes aanvragen en vergelijken

Welke aannemers vraag je?

Een offerte opstellen kost een aannemer veel tijd en moeite. Je wilt voorkomen dat dat voor niets is, bijvoorbeeld omdat hij pas over een jaar kan. Bel daarom eerst, vóór je iemand op gesprek laat komen, en vraag:

• Hebben jullie eerder een dakopbouw gemaakt, en waar? Dit is geen standaardwerk; je wilt geen leerling zijn.
• Wat verwacht je grofweg dat dit gaat kosten? Zit hij er een factor naast, dan hoef je niet verder.
• Wanneer zouden jullie kunnen starten, en hoe lang zijn jullie bezig?

Kies bij voorkeur een aannemer uit de omgeving, en vraag om referenties. Helemaal fijn als het iemand uit je eigen buurt is die al een dakopbouw heeft laten bouwen. Dan kun je het werk gaan bekijken.

Offertes vergelijkbaar maken

Vier offertes op dezelfde tekening liepen bij mij € 43.000 uiteen. Een deel van dat verschil is prijs. Een ander deel is dat er simpelweg niet hetzelfde in zat. Als je dat niet uitvraagt, vergelijk je appels met peren en kies je de goedkoopste offerte in plaats van de goedkoopste aannemer.

Vraag altijd door op deze punten

• Wat zijn stelposten? Dat zijn de bedragen die nog niet vaststaan. Vraag expliciet welke posten stelposten zijn en waarop ze gebaseerd zijn. Bij mij varieerde de stelpost voor elektra van € 4.150 tot € 8.500, een verschil van meer dan het dubbele.
• Wat zit er precies in "elektra aanleggen"? Bij navraag bleek dat soms te betekenen: één lichtpunt en twee stopcontacten per kamer. Wil je meer stopcontacten, netwerkpunten of lichtpunten in muur en plafond, en dat wil je bijna zeker, dan is dat allemaal meerwerk en loopt het hard op. Vergeet ook de buitenkraan en een stopcontact bij het dakterras niet.
• Zit de constructieberekening erin? Bij één aannemer stond expliciet dat de offerte exclusief constructieberekening op hun wanden was, en dat die anders als meerwerk verrekend werd.
• Hoe wordt er naar het dak gewerkt? Sommige aannemers werken vrijwel de hele bouwperiode van buitenaf, via een steiger. Dat is een enorm voordeel: je zit dan niet zelf in een verbouwing, afgezien van geluidsoverlast. Zodra ze de doorgang naar binnen maken, verplaatst de verbouwing zich naar je woonkamer.
• Lees de algemene voorwaarden. Daar zitten de addertjes. Denk aan: prijsstijgingen mogen worden doorberekend, één tekenronde inbegrepen en daarna meerwerk, of standaarddetails als uitgangspunt met meerwerk zodra daarvan wordt afgeweken.

Wat je bewust zelf inkoopt

Overweeg om bepaalde afwerkingsmaterialen bewust buiten de offerte te houden. Ga er namelijk van uit dat als je ze niet zelf koopt, je de goedkoopste en simpelste variant krijgt, want daar rekent de aannemer op.

Wat wij zelf hebben uitgezocht en gekocht:

• Tegels
• Sanitair
• Binnendeuren
• Vloeren
• Inbouwspots
• Deurbeslag

Dat levert twee dingen op: je krijgt de kwaliteit en de smaak die je wilt, en je maakt de offertes van verschillende aannemers beter vergelijkbaar, omdat dit nu juist de posten zijn waarin ze onderling het meest verschillen. In de offertes die ik kreeg, liep een complete badkamer-stelpost van € 3.400 aan puur arbeid tot € 11.000 voor diezelfde arbeid bij een andere aannemer, en tot € 15.000 bij een aannemer die het sanitair meeleverde. Niet te vergelijken zonder uit te splitsen.

Let wel op de praktische kant: bij aangeleverde materialen ligt de aansprakelijkheid meestal bij jou, en moet je ze in overleg zelf op de juiste verdieping krijgen en controleren. Zorg dat je op tijd besteld hebt. Een aannemer die stilstaat omdat jouw tegels nog niet binnen zijn, is een dure aannemer.

Onderhandelen, mijlpalen en betaaltermijnen

Onderhandel breder dan de prijs

Je kunt akkoord gaan met een prijs en tegelijk vragen of bepaald meerwerk daarin wordt meegenomen. Voor een aannemer die zijn prijs niet wil verlagen, is dat vaak makkelijker te geven dan een korting, en voor jou is het net zoveel waard.

Spreek mijlpalen af

Denkt de aannemer drie maanden bezig te zijn, spreek dan een stuk of zeven tussentijdse momenten af met per moment wat er af moet zijn. Zo zie je als opdrachtgever vroegtijdig of alles op schema loopt, in plaats van pas aan het einde. Vraag ook specifiek in welke periode ze op het dak bezig zijn en wanneer het werk zich naar binnen verplaatst.

Akkoord onder voorbehoud van de vergunning

Heb je je vergunning nog niet binnen, spreek dan af dat je akkoord gaat onder voorbehoud van het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Je legt daarmee de prijs en je plek in de planning vast zonder dat je vastzit als de gemeente dwars ligt. Leg er wel bij vast hoe lang de prijs geldig blijft en wat er gebeurt als de behandeling uitloopt. Anders heb je een voorbehoud zonder houdbaarheidsdatum en sta je alsnog opnieuw te onderhandelen.

Let op de betaaltermijnen

Je wilt het geld zo lang mogelijk achter de hand houden, want dat is je onderhandelingspositie als dingen niet gaan zoals afgesproken. Houd altijd een flinke laatste termijn achter tot alles is opgeleverd zoals overeengekomen.

De termijnen die ik voorgelegd kreeg, verschilden sterk:

Let op het verschil: bij het eerste schema is 90% betaald vóór de oplevering. Bij een aannemer die naar rato factureert houd je meer sturing, mits je de mijlpalen goed hebt vastgelegd.

Vraag naar de CAR-verzekering, en naar wat er níét onder valt

Tijdens de bouw kan er schade ontstaan aan jouw woning, maar ook aan die van je buren: scheuren door trillingen, waterschade als het dak open ligt, een beschadigde gevel bij het hijsen. De verzekering die daarvoor is bedoeld heet de CAR-verzekering, kort voor construction all risks. Ga er niet van uit dat je aannemer er een heeft, en al helemaal niet dat die dekt wat jij denkt.

Vraag om het polisblad, niet om een mondelinge bevestiging, en kijk vier dingen na:

• Sta jij erop als verzekerde? Als opdrachtgever ben je dat niet automatisch. Zonder die vermelding kun je zelf geen beroep op de polis doen.
• Is er dekking voor schade aan belendingen? Dat is de rubriek die over de woningen van je buren gaat. Die zit er lang niet altijd standaard in, en juist daar zit bij een dakopbouw je grootste risico.
• Vallen onderaannemers eronder? In een van mijn offertes stond expliciet dat externe onderaannemers waren uitgesloten. De installateur, de dakdekker en de kraanmachinist zijn vaak precies de partijen bij wie het misgaat.
• Welk eigen risico en welk verzekerd bedrag gelden, en loopt de dekking door tijdens de onderhoudstermijn na oplevering?

Naast de CAR heeft een aannemer meestal een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering. Die twee dekken niet hetzelfde en ze sluiten niet naadloos op elkaar aan. De vraag die je stelt is dus niet "ben je verzekerd", maar: wie betaalt als mijn buurman morgen een scheur meldt?

Laat vooraf de woning van je buren opnemen

Laat vóór de eerste steiger een bouwkundige vooropname maken van de woningen naast je: een onafhankelijke opname met foto's van alle bestaande scheuren, verzakkingen en beschadigingen, met datum. Je buren krijgen een kopie.

Zonder dat document is elke scheur die je buurman na de bouw aanwijst per definitie jouw schuld, want niemand kan aantonen dat hij er al zat. Mét dat document is de discussie in vijf minuten klaar. Het kost een paar honderd euro, het is het goedkoopste bewijsstuk in je hele dossier, en het doet ook iets anders: het laat je buren zien dat je hun huis serieus neemt. Dat scheelt meer goodwill dan je denkt.

Een vooropname laten doen? Laat het me weten, dan bel ik je. Of mail naar info@enleba.nl.