Veelgestelde vragen

De vragen die ik zelf had toen ik begon, met de antwoorden die ik onderweg heb gevonden. Waar het langer wordt dan een alinea, staat er een link naar het volledige hoofdstuk.

Wat kost een dakopbouw?

Uit de vier offertes die ik op dezelfde tekening liet uitbrengen kwam een bandbreedte van € 184.000 tot € 227.000 inclusief btw voor ongeveer 60 m², oftewel zo'n € 3.075 tot € 3.775 per vierkante meter. Reken daar nog het voorwerk bij op: architect, constructeur en leges kwamen bij mij samen op ruim € 10.800, en die betaal je vóórdat je weet wat de bouw gaat kosten. Lees verder.

Heb ik een vergunning nodig voor een dakopbouw?

Vrijwel altijd. Een dakopbouw verandert de hoogte en het aanzicht van je woning, en valt daarmee niet onder de vergunningsvrije mogelijkheden. Je gemeente toetst of het plan past binnen het omgevingsplan en, in veel gevallen, of het aansluit bij een eerdere opbouw in hetzelfde blok. Reken op een doorlooptijd van maanden, niet weken. Lees verder.

Heb ik toestemming van de VvE nodig?

Zit je woning in een Vereniging van Eigenaars, dan in de praktijk altijd. Het dak en de draagconstructie zijn gemeenschappelijk, en je voegt vierkante meters toe aan je eigen appartementsrecht. Begin daar ook mee: toestemming polsen bij je mede-eigenaren kost niets en kan binnen een week rond zijn, terwijl de gemeente je eerst een architect kost. Lees verder.

Hoe lang duurt een dakopbouw van begin tot eind?

Bij mij zat er ongeveer een jaar tussen het besluit en het moment dat de opbouw er stond. De bouw zelf is daarvan maar een deel: drie tot zes maanden bij traditionele bouw, ongeveer een maand bij prefab. De rest gaat op aan ontwerp, de vergunningsprocedure en de wachttijd van een goede aannemer. Lees verder.

Kan ik in mijn huis blijven wonen tijdens de bouw?

Bij een plat dak vaak wel voor een groot deel van de bouw, omdat er vooral óp je woning wordt gebouwd. Het wordt lastig zodra het trapgat wordt gemaakt of je badkamer eraan moet. Leg met je aannemer vast in welke volgorde hij werkt en wanneer welke ruimte onbruikbaar is. Lees verder.

Is prefab goedkoper dan traditioneel bouwen?

In mijn traject was de prefab-aanbieder inderdaad de goedkoopste, ruim € 20.000 onder het gemiddelde van de vier. Maar prefab kostte ons 25 cm plafondhoogte, omdat er een complete nieuwe vloer bovenop het bestaande dak komt in plaats van dat de bestaande balklaag wordt verzwaard. Bij een vastgelegde maximale bouwhoogte gaat die 25 cm rechtstreeks van je plafond af. Lees verder.

Kan er een extra verdieping op mijn huis met een plat dak?

Bouwkundig is een plat dak de makkelijkste uitgangspositie, omdat je op een bestaande vloer bouwt en er geen kap gesloopt hoeft te worden. Het knelpunt zit meestal niet in de constructie maar in de maximale bouwhoogte uit het omgevingsplan, en in de vraag of er in jouw blok al een opbouw staat die als maatgevend wordt gezien. Lees verder.

Kan een dakopbouw ook op een schuin dak?

Ja, en dan heb je drie varianten: een dakkapel, een nokverhoging, of de kap eraf en een volwaardige verdieping ervoor terug. Het grootste verschil met een plat dak is dat je een dragende constructie sloopt, dat je woning in die fase openligt, en dat welstand strenger meekijkt omdat een schuine kap vaak beeldbepalend is voor de straat. Lees verder.

Wat is overbouw, en waarom is dat riskant?

Overbouw is alles wat over de erfgrens van je buren steekt: gevelisolatie, een dakgoot, een overstek, een hekwerk. Een omgevingsvergunning zegt daar niets over, want dat is een zaak tussen jou en je buren. Blijkt achteraf dat je het had kunnen weten, dan kan een rechter oordelen dat het weg moet. Dit is het onderdeel waar de schade het grootst is en waar de meeste mensen overheen lezen. Lees verder.

Moet de splitsingsakte worden gewijzigd na een dakopbouw?

Voeg je vierkante meters toe aan je appartementsrecht, dan is doorgaans een wijziging van de splitsingsakte nodig bij de notaris. Daar moeten niet alleen je mede-eigenaren mee instemmen, maar ook álle banken met een hypotheekrecht in het complex. Dat is de stap die de meeste vertraging oplevert. Vraag je eigen notaris wat er in jouw situatie precies vereist is. Lees verder.

Wat kost een architect en een constructeur voor een dakopbouw?

Ik betaalde circa € 3.450 inclusief btw aan de architect en circa € 2.600 aan de constructeur. Samen met de leges kwam het voorwerk op ruim € 10.800, allemaal uit te geven voordat je één offerte hebt gezien en voordat je weet of de gemeente akkoord gaat. Lees verder.

Verhoogt een dakopbouw de waarde van mijn woning?

Je voegt woonoppervlak toe, en dat telt mee. Of de investering volledig terugkomt in de woningwaarde hangt af van je woning, je buurt en de markt op het moment dat je verkoopt. Ga er niet vanzelfsprekend vanuit dat je het er één op één uithaalt, en laat je door niemand vertellen dat dat wel zo is. Lees verder.

Waar gaat het bij een dakopbouw het vaakst mis?

Op drie plekken. Bij de gemeente, omdat een eerdere opbouw in je blok bepalend kan zijn voor wat jij mag. Bij de buren, omdat isolatie of een dakrand ongemerkt over de erfgrens steekt. En in de offerte, omdat stelposten en installaties zo vaag zijn omschreven dat je bij oplevering geen grond hebt om iets af te keuren. Lees verder.