Mag het van de VvE en de gemeente?

Toestemming van de VvE

Is je woning onderdeel van een Vereniging van Eigenaars, dan heb je toestemming van de VvE nodig. Begin hier, nog vóór de gemeente.

Dat voelt tegenintuïtief, want de gemeente lijkt de grote horde. Maar het is wel de goedkoopste volgorde. Even polsen bij je mede-eigenaren kost je niets en kan binnen een week rond zijn. Een vergunningstraject kost je eerst een architect en daarna maanden wachten. Krijg je van je VvE nul op het rekest, dan weet je dat meteen, zonder dat je een cent hebt uitgegeven.

Onderscheid daarbij twee dingen. Polsen kan nu al, zonder tekening: leg uit wat je van plan bent en peil of er principiële bezwaren liggen. Formele toestemming komt later, want daarvoor wil de vergadering een concreet plan zien met tekeningen en constructieberekening. Reken erop dat je die twee gesprekken allebei voert.

Reken er wel op dat niet iedereen zich zonder tekening wil uitspreken. Sommige mede-eigenaren willen eerst zien wát je bouwt voordat ze iets toezeggen, en dat is niet onredelijk. Vraag daarom niet om een toezegging maar om een reactie: zijn er principiële bezwaren, en zo ja welke?

Dat levert je hoe dan ook iets op. Komen er bezwaren, dan weet je nu waar ze zitten en kun je ze meenemen in je ontwerp of wegnemen met een constructieberekening, in plaats van dat je er pas achter komt nadat je de architect al betaald hebt. Krijg je alleen we kijken ernaar als er een plan ligt, dan weet je in elk geval dat niemand principieel tegen is. En dat is precies wat je wilde weten voordat je geld uitgaf.

Kijk ondertussen in je splitsingsakte hoeveel stemmen je nodig hebt. Dat verschilt per akte en bepaalt je hele aanpak.

Besef goed hoe dit er voor je buren uitziet: jouw plannen leveren hun niets op en mogelijk zelfs overlast. Neem die zorg serieus in plaats van hem weg te wuiven. Wat helpt:

• Leg uit wat je bouwt en waarom je het wilt.
• Vertel concreet hoe je overlast beperkt, bijvoorbeeld alleen werken tijdens kantooruren.
• Laat zien dat er constructieberekeningen komen die aantonen dat het gebouw geen schade oploopt. Die berekeningen zijn sowieso verplicht, dus gebruik ze ook als geruststelling.
• Bied aan om schade die wél optreedt voor jouw rekening te nemen, en leg dat vast.

Laat de toestemming formeel vastleggen in een besluit van de Algemene Ledenvergadering. Doe dat ook als de sfeer goed is: een dakopbouw is een lang traject, en je woont daarna nog jaren naast deze mensen. Een helder besluit voorkomt dat een mondelinge toezegging later ter discussie staat.

Mag het van de gemeente?

Is de VvE geen blokkade, dan is de gemeente aan zet. Dit is het traject dat geld en tijd kost, dus zoek zoveel mogelijk uit voordat je een architect inschakelt.

De snelste indicatie kost je een wandeling: kijk of er in jouw straat al dakopbouwen staan. Zo ja, dan is de kans groot dat het kan. Staat er nog geen enkele, wees dan voorzichtig. Dat is vaak geen toeval.

Officieel check je het via Regels op de kaart in het Omgevingsloket. Vul je adres in en kijk wat er over hoogte, bouwvlak en dakopbouwen in je omgevingsplan staat.

Twee dingen waar mensen zich onnodig zorgen over maken, of juist te weinig:

Parkeernorm. Gemeenten eisen vaak parkeergelegenheid op eigen terrein bij uitbreiding. In Den Haag geldt een vrijstelling voor verbouwplannen waarbij het vloeroppervlak groeit maar het aantal wooneenheden gelijk blijft, en dat is bij een dakopbouw het geval. Maak je er wel een extra woning van, dan verandert dat. Check de parkeernota van je eigen gemeente.

Participatie. Bij de aanvraag wordt gevraagd of je met de omgeving hebt overlegd. Of dat verplicht is, bepaalt de gemeenteraad per type aanvraag; bij mij was het dat niet. Verplicht of niet: je buren zijn straks belanghebbenden die bezwaar kunnen maken, dus dat gesprek voeren is sowieso verstandig.

Maar let op: het omgevingsplan is niet het hele verhaal. Wat er in jouw bouwblok al gebouwd is, weegt vaak zwaarder.

De leidende dakopbouw

Staat er in jouw bouwblok al een vergunde dakopbouw, dan kan de gemeente die aanwijzen als leidend voor toekomstige dakopbouwen op dat blok. Die term staat niet in het omgevingsplan; het is hoe stedenbouw en welstand je plan beoordelen. De achterliggende gedachte is een eenduidig gevelbeeld van de extra bouwlaag: niet elk huis in de rij zijn eigen variant.

Dat betekent dat je plan kan worden afgekeurd terwijl het wel binnen het omgevingsplan past. Voldoen aan de regels is dus niet genoeg. Je moet ook aansluiten op wat er al staat.

Je hebt de vergunning, en dan?

Vergunning binnen, dus bouwen maar? Nog niet. Er zit een stuk tussen dat vrijwel nergens beschreven staat, en dat je zo drie weken kan kosten als je er niet op rekent.

De bezwaartermijn loopt nog zes weken

Het besluit treedt in werking op de dag na de bekendmaking, dus formeel mag je beginnen. Belanghebbenden (in de praktijk je buren) kunnen daarna nog zes weken bezwaar maken. Het indienen van bezwaar of van een verzoek om voorlopige voorziening schorst de vergunning niet automatisch, maar een rechter kán zo'n voorziening toewijzen, en dan ligt het werk stil.

Bouw je in die periode door, dan doe je dat voor eigen risico. Wordt een bezwaar of een voorziening toegewezen terwijl de steiger al staat, dan heb je een probleem dat een stuk duurder is dan zes weken wachten. Weet je dat er bezwaar loopt, laat dan vóór je verder bouwt uitzoeken wat dat in jouw geval betekent. Bespreek met je aannemer of je die termijn uitzit, en als je dat niet doet, zorg dan dat je vooraf weet hoe je buren erin staan.

Je mag de vergunning nog niet gebruiken

Dit is de stap die de meeste mensen niet zien aankomen. Aan de vergunning kunnen uitgestelde aanvraagvereisten hangen: stukken die je pas later hoeft in te dienen, maar die er wel moeten zijn voordat je mag beginnen. Bij mij waren dat:

• een bouwveiligheidsplan
• een ingevulde risicomatrix
• een tekening van de inrichting van de bouwplaats

Op te stellen in overleg met de stadsdeelinspecteur, en in te dienen minimaal drie weken vóór de uitvoering. Pas als de gemeente ze heeft goedgekeurd, mag je van je vergunning gebruikmaken.

Start en einde moet je melden

Twee momenten waarop je de gemeente moet informeren:

• Minimaal twee werkdagen vóór de start van de bouw. Dat geldt ook voor graafwerkzaamheden.
• Uiterlijk de eerste werkdag ná afronding. Je mag het bouwwerk niet in gebruik nemen voordat je dat gemeld hebt.

Wat er tijdens de bouw op de bouwplaats moet liggen

• de omgevingsvergunning
• de risicomatrix en het bouwveiligheidsplan
• naam en contactgegevens van de veiligheidscoördinator directe omgeving
• een actuele planning met de datums waarop specifieke werkzaamheden worden uitgevoerd

Aan de vergunning hangen ook gedragsvoorschriften: geluidshinder beperken, stofoverlast voorkomen, en niet hijsen boven de openbare weg of boven ruimten van de buren wanneer daar mensen zijn. Dat laatste is praktisch relevant zodra er een kraan komt. Spreek af wanneer er gehesen wordt en laat je buren dat weten.

De vergunning kan vervallen

Maak je er een jaar lang geen gebruik van, dan mag de gemeente hem intrekken. Datzelfde geldt als blijkt dat je bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens hebt opgegeven. Vraag dus niet jaren vooruit aan "voor de zekerheid".