De mandelige muur en overbouw

De mandelige muur

Grenst je woning aan een andere woning, dan bouw je op een mandelige muur: de woningscheidende muur die van jullie allebei is. De erfgrens loopt meestal door het midden.

Het uitgangspunt in het Burgerlijk Wetboek is dat je als mede-eigenaar tegen die muur mag aanbouwen tot op de helft van de dikte, zonder toestemming van de eigenaar aan de andere kant, op één voorwaarde: je mag geen nadeel toebrengen aan de muur zelf. Tot op de helft dus. Niet over de volle dikte.

Over dat laatste bestaan twee misverstanden, en ze wijzen precies de andere kant op.

Het eerste: buren of VvE-leden die zeggen dat je er helemaal niet op mag bouwen, omdat de muur van iedereen is. Voor jouw eigen helft gaat dat argument in beginsel niet op. Dat is goed om te weten als je bezwaar krijgt.

Het tweede, en het gevaarlijkere: mensen die gewoon op de volle dikte van de muur bouwen zonder zich te realiseren dat de andere helft niet van hen is. Ik heb daar meerdere verhalen van gehoord. Zolang niemand er iets van zegt merk je er niets van, tot de buren zelf willen bouwen, of tot een van de twee woningen verkocht wordt en een koper of taxateur ernaar vraagt. Dan sta je jaren later alsnog met een probleem dat je niet meer eenvoudig oplost.

Overbouw: alles wat over de erfgrens steekt

Dit is de valkuil waar ik zelf tegenaan liep. Het venijnige eraan: het stond gewoon ingetekend. Alleen zegt niemand erbij dat het juridisch iets betekent.

De opbouw zelf bleef netjes op onze eigen helft van de muur. Maar de gevelisolatie aan de buitenkant van die wand stak vanaf een paar centimeter boven het dak wél over de erfgrens. Zodra er iets over de erfgrens hangt of uitsteekt, is dat juridisch overbouw: een inperking van het eigendomsrecht van je buren. Ook het luchtruim boven hun gebouw is van hen, en dat hoeven ze niet zomaar met je te delen.

Gevelisolatie is daarbij maar één van de dingen die kunnen overhangen. Let net zo goed op je dakgoot en hemelwaterafvoer, het overstek en de boeidelen, de dakrand met zinken deklijst, zonnepanelen die buiten het dakvlak uitsteken, en het hekwerk of de vlonder van een dakterras. Ook dakdoorvoeren voor ventilatie kunnen erover komen. Stuk voor stuk dingen die op tekening als detail worden afgedaan, terwijl ze juridisch precies hetzelfde zijn als een muur die over de grens staat.

Loop je plan dus niet alleen na op waar de muren staan, maar op alles wat uitsteekt, en vraag je architect om dat expliciet op de detailtekeningen te zetten.

Waarom dit gevaarlijker is dan het lijkt

De wet kent een regeling voor overbouw. Wie de grens overschrijdt, kan achteraf vorderen dat hem alsnog een erfdienstbaarheid wordt verleend tegen betaling van een schadeloosstelling. Maar dat recht vervalt grotendeels als je de overschrijding opzettelijk of door grove schuld hebt laten ontstaan. En dat is precies het risico: wist je, of had je behoren te weten, dat je aan het overbouwen was?

Als een rechter oordeelt dat je het had moeten weten, kan de uitkomst zijn dat er géén erfdienstbaarheid hoeft te worden gevestigd en dat je de dakopbouw moet afbreken voor zover er sprake is van overbouw.

Loopt het wél uit op een erfdienstbaarheid, dan kan de schadeloosstelling flink oplopen. Belemmert jouw overhangende deel de buren om zelf ooit een vergelijkbare dakopbouw te maken, dan weegt dat mee, en dan praat je over de waardevermindering van hun woning omdat die opbouw niet meer mogelijk is.

Wat je eraan kunt doen

1. Pas het bouwplan aan zodat ook de isolatie en alle uitstekende delen binnen de erfgrens blijven. Dit is verreweg de schoonste oplossing, en het scheelt je het hele gesprek. Vraag je architect en constructeur hier expliciet naar. Zij tekenen dit niet vanzelf zo.
2. Vraag je buren om toestemming voordat je bouwt, en leg vast dat het onderhoud voor jouw rekening komt en dat je eventueel nadeel oplost.

Hoe leg je toestemming vast?

Stel dat je buren akkoord gaan. Dan heb je twee manieren om dat vast te leggen, met een echte afweging ertussen.

Een onderlinge overeenkomst

De buren verklaren schriftelijk dat zij de overhangende isolatie toestaan; jij verbindt je om het onderhoud voor jouw rekening te nemen. Dit kan per e-mail, maar een door beide partijen ondertekende overeenkomst is sterker.

Het gat zit in de opvolging: zo'n afspraak bindt alleen de partijen die hem gesloten hebben. Verkopen je buren hun woning, dan is de nieuwe eigenaar er niet automatisch aan gebonden en kan die zich in theorie alsnog op zijn eigendomsrecht beroepen. Je kunt wel opnemen dat de buren verplicht zijn de toestemming bij verkoop aan de koper te melden, maar waterdicht wordt het daarmee niet.

Een notariële erfdienstbaarheid

Dit is de enige echt sluitende route. De erfdienstbaarheid wordt ingeschreven in de openbare registers en bindt iedere toekomstige eigenaar.

Wat het kost

Een offerte die ik opvroeg voor een erfdienstbaarheid bij een VvE met twee leden:

De inschrijvingskosten van het Kadaster zijn btw-vrij; over de rest komt 21% btw. Let op het woordje vanaf bij twee posten: meer percelen of meer betrokken personen maakt het duurder. Een offerte is dus geen vaste prijs.

Ook de bank van je buren moet meetekenen

Dit is de drempel die bijna niemand ziet aankomen. Op de woning van je buren rust een hypotheekrecht, en met een erfdienstbaarheid leg je een last op die woning. De hypotheekhouder moet daar dus toestemming voor geven. Je ziet dat terug in de offerte hierboven: de notaris rekent één banktoestemming per appartement mee.

In de praktijk werken banken mee zodra duidelijk is wat de bedoeling is. Maar het kost tijd, en het betekent dat je buren iets bij hún bank moeten regelen voor iets waar zij zelf niets aan hebben. Voor iemand die je een gunst doet is dat een extra reden om af te haken. Weet dit dus vóór je het voorstelt, en bied aan de kosten en het regelwerk voor je rekening te nemen.

Het nadeel is menselijk, niet juridisch: hoe zwaarder het instrument, hoe groter de kans dat je buren zich ook zelf juridisch laten voorlichten en zich gaan afvragen of ze dit eigenlijk wel moeten toestaan. Een verzoek om even mee naar de notaris te gaan, leidt vaak tot minder bereidheid dan een briefje.

Bedenk bij die keuze ook wat een conflict kost. Een procedure is duur, tijdrovend en vervelend, kan uitlopen op een schadeclaim, en verpest de verhouding met mensen naast wie je nog jaren woont, of je nu wint of niet.