Dakopbouwgids
De splitsingsakte wijzigen
Bouw je aan je appartementsrecht, dan moet de akte mee. Dat is meer werk en meer geld dan bijna iedereen vooraf denkt.
Akte van splitsing
Hieronder staat hoe het bij ons liep, met de bedragen uit onze eigen offertes. Welke meerderheid jouw akte vereist, wie er moet meetekenen en welke termijnen er gelden, verschilt per complex en per akte. Alleen je eigen notaris kan dat vaststellen. De genoemde tarieven zijn van één kantoor uit 2026.
Is je woning onderdeel van een VvE, dan moet er na de dakopbouw een nieuwe akte van splitsing worden opgemaakt door een notaris. Je voegt immers vierkante meters toe aan jouw appartementsrecht.
Zie dat niet als een formaliteit maar als een kans: in diezelfde akte leg je vast hoe de bijdrage aan de VvE en het onderhoud van het nieuwe deel geregeld zijn. Regel je dat niet expliciet, dan is de kans groot dat er later discussie ontstaat over wie het onderhoud van jouw opbouw betaalt.
Wat je in de akte regelt
Er liggen twee dingen op tafel, en het tweede is waar je echt iets te kiezen hebt.
1. Je breukdeel
Het breukdeel is je aandeel in de gemeenschap. Het bepaalt hoeveel stemmen je hebt, én in welke verhouding je meebetaalt aan gemeenschappelijke kosten en het reservefonds. Voeg je vierkante meters toe, dan worden de breukdelen meestal herrekend op basis van gebruiksoppervlakte. Meer meters betekent dan een groter aandeel, en dus een hogere maandbijdrage. Dat is logisch en het is meestal ook wat je mede-eigenaren willen zien.
2. Wie het onderhoud van je opbouw betaalt
Het uitgangspunt in een splitsingsakte is dat kosten worden verdeeld naar breukdeel. Maar je mag daar in de akte uitzonderingen op maken, en voor specifieke onderdelen een eigen regeling opnemen. Er zijn grofweg drie varianten:
| Variant | Wie betaalt |
|---|---|
| Privé | Alle kosten voor technisch beheer, onderhoud en vernieuwing van het benoemde onderdeel komen voor rekening van de individuele eigenaar. |
| Ieder een gelijk deel | De kosten worden gedeeld door alle eigenaren, ieder evenveel, ongeacht het breukdeel. |
| Alleen een aangewezen groep | De kosten komen voor rekening van een benoemde groep eigenaren naar rato van hun onderlinge breukdelen, met uitsluiting van de rest. Bijvoorbeeld bij een lift die alleen de bovenste woningen bedient. |
Voor een dakopbouw ligt privé het meest voor de hand: jij hebt het voordeel, dus jij draagt het onderhoud. Het is ook het voorstel dat je bij de vergadering het makkelijkst verkocht krijgt: je vraagt je mede-eigenaren om toestemming en neemt tegelijk de rekening bij hen weg.
Hier gaat het makkelijk mis. In een standaardreglement zijn het dak, de dragende muren en de gevels gemeenschappelijk. Zet je alleen "de dakopbouw" in de akte, dan blijft discutabel wat daar precies onder valt.
Benoem daarom expliciet welke onderdelen voor jouw rekening komen: het nieuwe dak en de dakbedekking, de nieuwe gevels inclusief afwerking, de kozijnen en beglazing van de opbouw, en het dakterras met hekwerk en vlonder. Nieuwe onderdelen vallen onder de regeling vanaf de dag dat ze zijn aangebracht, dus wat je nu niet benoemt, regel je later niet meer eenvoudig.
Hoe het proces loopt
De akte wijzigen is geen kwestie van even langs de notaris. Er moet een hele reeks partijen akkoord geven, en dat kost tijd:
- Schriftelijke toestemming van de leden voor de verbouwing zelf, volgens je huidige reglement.
- Een VvE-besluit tot wijziging van de akte. Afhankelijk van je akte moet dat unaniem of met tachtig procent van de stemmen. Kijk dit vooraf na, want het bepaalt of één tegenstem je plan blokkeert.
- Notulen waaruit blijkt dat het besluit rechtsgeldig genomen is: dat er genoeg stemmen aanwezig waren, en bij tegenstemmers op welke datum de notulen zijn verstuurd. Een tegenstemmer kan namelijk bezwaar maken bij de rechtbank, en die termijn gaat vanaf dat moment lopen.
- Een splitsingstekening, eventueel met herrekende breukdelen op basis van gebruiksoppervlakte.
- Akkoord van alle leden of van het bestuur op de conceptakte en de concepttekening.
- Akkoord van álle banken die een hypotheekrecht hebben op een van de appartementsrechten. Niet alleen die van jou, maar van iedereen.
- Bewijs van depot bij het Kadaster.
- Bij erfpacht: akkoord van het erfpachtbedrijf van de gemeente. En reken erop dat je een surplus verschuldigd kunt zijn: een vergoeding voor het vergroten van je appartementsrecht.
- Volmachten tekenen, en dan passeert de akte.
Punt zes is de stap die de meeste vertraging oplevert. Elke bank heeft een eigen procedure en een eigen doorlooptijd, en je bent afhankelijk van mede-eigenaren die dat bij hún bank in gang moeten zetten. Begin daar dus vroeg mee.
Wat het kost
Een offerte die ik opvroeg voor een akte houdende wijziging splitsing:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Honorarium akte houdende wijziging splitsing | € 1.250 |
| Recherchekosten Kadaster (€ 50 per appartementsrecht), vanaf | € 150 |
| Inschrijvingskosten Kadaster | € 181 |
| Kwaliteitsfonds KNB | € 8 |
| Aanvraag complexaanduiding | € 290 |
| Persoonsonderzoek (€ 50 per (rechts)persoon), vanaf | € 150 |
| Splitsingstekening | nog niet bekend |
| Btw 21% over de honoraria en onderzoekskosten | € 327 |
| Totaal, exclusief splitsingstekening | € 2.356 |
De inschrijvingskosten van het Kadaster en de complexaanduiding zijn btw-vrij; over de rest komt 21% btw.
In deze offerte staat bij de splitsingstekening PM, pro memorie, oftewel: nog niet bekend. Zo'n tekening moet wel gemaakt worden, want het Kadaster wil zien welke ruimte precies bij welk appartementsrecht hoort. Vraag dus expliciet na wie die maakt en wat dat kost, anders staat er straks een rekening tegenover waar je niet op gerekend had.
Let ook op het woordje vanaf bij twee posten. Meer appartementsrechten of meer betrokken eigenaren maakt het duurder.
Heb je daarnaast ook een erfdienstbaarheid nodig vanwege overbouw, dan komt daar nog ruim € 1.400 bij. Twee notarisgangen brengen je dan al boven de € 3.800, de splitsingstekening nog niet meegerekend. Dat is geen randpost meer en hoort in je begroting te staan vanaf het begin.
Erfpacht
Erfpachtvoorwaarden, vrijstellingen en afkoopsommen verschillen per gemeente en worden regelmatig herzien. De cijfers hieronder zijn wat ik op dat moment voor Den Haag navroeg. Kijk de actuele voorwaarden na bij het erfpachtbedrijf van je eigen gemeente voordat je hiermee rekent.
Staat je woning op erfpachtgrond, dan moet je waarschijnlijk een nieuwe erfpachtakte afsluiten met het erfpachtbedrijf van de gemeente.
Let op: ook als je de canon hebt afgekocht, kan er alsnog een bedrag verschuldigd zijn over de meerwaarde die je met de opbouw creëert. In Den Haag zijn de eerste 50 m² vrijgesteld. Daarboven telt het mee. Kijk dit na op de pagina over splitsen, wijzigen en samenvoegen van erfpachtrechten van de gemeente, en reken dit mee in je budget voordat je de opdracht geeft.
Even meedenken over je akte?
Ik heb dit traject zelf doorlopen en weet welke vragen je notaris moet beantwoorden.
Je bericht komt bij mij binnen, niet bij een leverancier. Ik bel je even om te horen waar je staat. Blijkt dat je iemand kunt gebruiken, dan kan ik je in contact brengen, maar alleen als jij dat wilt.
De volledige gids als pdf
38 pagina's met alle richtprijzen, de juridische valkuilen en drie checklists. Stuur ik je direct toe.
Je krijgt de pdf en af en toe een update als ik nieuwe prijzen toevoeg. Afmelden kan met één klik.