Dakopbouwgids
Architect en constructeur
De architect komt eerder in het traject dan je zou willen, en maakt meer beslissingen over de prijs dan je denkt.
Bedenk eerst zelf wat je wilt
Dit is de goedkoopste stap in het hele traject en wordt het vaakst overgeslagen. Omdat de dakopbouw helemaal nieuw is, heb je veel meer vrijheid dan bij een verbouwing binnen bestaande muren. Gebruik die vrijheid voordat een architect hem voor je invult.
Denk bijvoorbeeld verder dan "er slaapkamers bij". Is je huidige woonkamer klein, dan kun je de woonkamer ook naar de nieuwe etage verplaatsen en daar een ruime living maken, met de slaapkamers beneden. Of je kiest juist voor drie slaapkamers en een royale badkamer boven.
De exacte indeling hoef je nog niet te weten. Daar is de architect voor. Maar een heldere opdracht meegeven scheelt je tekenrondes, en elke extra tekenronde is meerwerk.
De architect
De meeste mensen willen eerst met aannemers praten om de kosten in beeld te krijgen. Dat werkt niet: zonder goede tekening kan een aannemer geen offerte uitbrengen. De architect komt dus eerder dan je zou willen, en dat betekent dat je geld uitgeeft voordat je weet wat het project kost, wat er mogelijk is, en of de gemeente akkoord gaat. Reden te meer om eerst de stappen uit deel 1 en 2 af te lopen.
Nog geen architect? Laat het me weten, dan bel ik je. Of mail naar info@enleba.nl.
Wat ik betaalde: circa € 3.450 inclusief btw.
Wat een architect allemaal voor je doet
Ik dacht dat een architect vooral een slimme indeling zou bedenken en een mooi beeld zou maken voor de welstandstoets. Wat ik me niet had gerealiseerd: de architect maakt ook de detailtekeningen en de materialenlijst waarop je aannemer zijn offerte baseert.
Dat betekent dat de architect vergaande keuzes maakt over hóé er gebouwd wordt, en dus over de prijs, terwijl jij denkt dat je alleen een plaatje afneemt.
Onze architect werkte dit zelfstandig uit, zonder dat ik het met een aannemer had besproken. Later hoorde ik van aannemers dat een aantal dingen anders of goedkoper had gekund, en dat er bij prefab sowieso heel anders getekend had moeten worden.
Een architect wil bovendien graag iets moois neerzetten en komt met ideeën, bij ons een kitchenette bij het dakterras. Leuk bedacht, maar in de uitvoering fors aan de prijs. In dit proces vliegen de grote bedragen je om de oren, en zo'n post glipt er makkelijk tussendoor.
Praktische punten
- Kies een architect die digitaal tekent, in AutoCAD of vergelijkbaar. Onze architect tekende nog op papier en scande dat in als pdf. Dat werkt slecht, is matig leesbaar voor aannemers en levert eindeloos heen-en-weer op.
- Geef een duidelijke opdracht mee. Bepaal vooraf wat je écht belangrijk vindt, zodat de architect daar op ontwerpt in plaats van op zijn eigen voorkeur.
- Vraag naar de bouwopties. Laat je meenemen in de afwegingen: welke manieren van bouwen er zijn en wat dat doet met prijs, plafondhoogte en doorlooptijd. Dat is ook handig als je later met aannemers om tafel zit: die willen het weer op hún manier doen, en dan is het goed dat je weet waaróm er iets gekozen is.
- Bespreek de isolatie expliciet. Vraag hoe hij wil isoleren, en of het bestaande deel van je woning meteen mee kan. Als het dak toch open ligt, is dat het moment.
- Denk vooruit voor installaties. Vraag architect én constructeur om het nieuwe dak sterk genoeg te maken om vol te leggen met zonnepanelen, en om ruimte en draagkracht voor buitenunits van airco's of warmtepompen.
De constructeur
Weet je zeker dat je gaat bouwen, dan schakel je een constructeur in. Die berekent hoe de constructie sterk genoeg wordt en of de fundering de dakopbouw kan dragen.
Wat ik betaalde: circa € 2.600 inclusief btw.
Wat er in zo'n berekening staat
Het is een rapport van tientallen pagina's, en het loont om te weten wat erin hoort te staan: de uitgangspunten en normen, de belastingen waarmee gerekend is (inclusief windbelasting), de berekening van de houtconstructies en de staalconstructies, en een paragraaf over de fundering. Daaruit rollen de afmetingen die je aannemer nodig heeft.
Vraag expliciet of het nieuwe dak wordt berekend op de extra permanente belasting van zonnepanelen. In mijn berekening staat dat als aparte post in de belastingen op het platte dak. Doe je dat niet, dan kan het gebeuren dat je later hoort dat het dak ze niet aankan, en achteraf verzwaren is geen optie meer.
Hetzelfde geldt voor buitenunits van airco's of een warmtepomp. Noem ze bij naam in je opdracht aan de constructeur.
Bij oudere woningen is de precieze aanlegdiepte van de funderingsstroken meestal niet bekend. De constructeur rekent dan met een aangenomen minimale diepte, met de voorwaarde erbij dat je contact moet opnemen als de praktijk daarvan afwijkt.
Dat is een risico dat pas opduikt als de grond open ligt. Vraag vooraf wat er gebeurt als de fundering ondieper blijkt dan aangenomen, en wat dat ongeveer kost. Dan weet je of je daar een post voor moet reserveren.
Reken er tot slot op dat er revisies komen. Mijn berekening ging na oplevering nog een ronde terug voor een herziening van de balklaag. Dat is normaal, maar het kost wel doorlooptijd, dus plan het in.
Je hoeft de berekening niet direct bij de vergunningsaanvraag in te dienen, zolang het maar ruim vóór de start van de bouw gebeurt, en je mag pas beginnen als de gemeente hem heeft goedgekeurd.
Toch zijn er twee goede redenen om hem wél vroeg te laten maken:
- De gemeente kan hem dan meteen meebeoordelen, zodat je met de vergunning ook je goedgekeurde berekening binnen hebt.
- Je kunt hem meesturen bij je offerteaanvraag, zodat aannemers de benodigde stalen liggers echt kunnen calculeren in plaats van er een stelpost voor op te nemen. Een stelpost is een voorlopig bedrag dat later nog kan wijzigen, en dat doet het meestal naar boven.
Daar staat één ding tegenover: uitstellen scheelt je ruim € 2.500 aan uitgaven op het moment dat je nog niet zeker weet of het doorgaat. Die afweging tussen eerder zekerheid en later geld uitgeven staat uitgewerkt bij in welke volgorde je het uitgeeft.
Kies je later voor prefab, dan zijn er andere constructieberekeningen nodig. Prefab-aanbieders herberekenen de constructie op hun eigen werkwijze en dienen die zelf opnieuw in. Houd er rekening mee dat je berekening dan deels voor niets is geweest.
Zullen we even meekijken?
Voordat je een architect kiest, is het handig om te weten wat je precies moet vragen.
Je bericht komt bij mij binnen, niet bij een leverancier. Ik bel je even om te horen waar je staat. Blijkt dat je iemand kunt gebruiken, dan kan ik je in contact brengen, maar alleen als jij dat wilt.
De volledige gids als pdf
38 pagina's met alle richtprijzen, de juridische valkuilen en drie checklists. Stuur ik je direct toe.
Je krijgt de pdf en af en toe een update als ik nieuwe prijzen toevoeg. Afmelden kan met één klik.