Een dakopbouw zonder verrassingen

Ik heb zelf een dakopbouw laten bouwen in Den Haag en onderweg alles uitgezocht: wat het kost, wat er mag, en waar het misgaat. Vier aannemers offreerden op exact dezelfde tekeningen, en zaten bijna € 43.000 uit elkaar.

Een dakopbouw, oftewel een extra verdieping op je huis, is een aantrekkelijk idee. Je maakt je huis groter zonder te verhuizen, je blijft in je eigen buurt wonen, je voegt waarde toe aan het pand en je kunt de woning verduurzamen. En omdat er vooral óp je dak wordt gebouwd, hou je tijdens een groot deel van de bouw gewoon een bewoonbaar huis.

Ik heb het hele traject doorlopen en onderweg fouten gemaakt die veel geld en tijd hebben gekost. Eén verkeerd ontwerp leverde me twee maanden vertraging op. Deze gids is de samenvatting van wat ik heb uitgezocht, met de echte cijfers erbij. Ik heb hem geschreven zodat jij die fouten kunt overslaan: je leest vooraf waar het misging bij mij, wat het werkelijk kost, en welke vragen je moet stellen voordat je je handtekening zet.

Over de bedragen

Alle prijzen komen uit echte offertes voor één project in Den Haag: een dakopbouw van ongeveer 60 m² op een jaren-dertig bovenwoning, met drie slaapkamers, een badkamer en een dakterras. Bedrijfsnamen zijn weggelaten; de aannemers heten hier A tot en met D.

Richtprijzen op de kostenpagina zijn exclusief btw, tenzij het er expliciet bij staat. Totalen noem ik inclusief btw, want dat is wat je betaalt.

De gids

Twaalf hoofdstukken, in de volgorde waarin je ze nodig hebt.

Wat kost een dakopbouw?Vier aannemers offreerden op dezelfde tekening: € 184.000 tot € 227.000. Volledige richtprijzen per onderdeel, per m² en per strekkende meter.Mag het van de VvE en de gemeente?Waarom je bij de VvE begint en niet bij de gemeente, wat er nodig is om toestemming te krijgen, en hoe je uitzoekt of een dakopbouw op jouw woning is toegestaan.De mandelige muur en overbouwHoe je omgaat met de woningscheidende muur: tot waar en hoe je mag bouwen, wanneer er sprake is van overbouw, en hoe je afspraken met de buren het beste vastlegt.De splitsingsakte wijzigenWat je in de gewijzigde splitsingsakte regelt over breukdeel en onderhoud, wie er allemaal moet meetekenen, wat het kost, en wat erfpacht daar nog bovenop doet.Architect en constructeurWat een architect écht voor je doet bij een dakopbouw, wat het kost, en hoe je voorkomt dat het ontwerp je duizenden euro's extra kost.Dakopbouw op een plat dakEen plat dak is de makkelijkste uitgangspositie voor een extra verdieping op je huis. Wat er met je balklaag gebeurt, hoeveel plafondhoogte je kwijtraakt en wat het kost.Dakopbouw op een schuin dakDrie manieren om ruimte te winnen onder een schuin dak, wat er anders is dan bij een plat dak, en waar welstand strenger meekijkt.Prefab of traditioneel bouwenPrefab is sneller en goedkoper, bij traditionele bouw heb je meer vrijheid. Bekijk waar de twee bouwmethoden precies in verschillen.Installaties: leg dit niet bij je aannemerWaarom je verwarming, koeling en ventilatie apart moet aanbesteden, en wat een volledig gespecificeerde installatieofferte kost.Verduurzamen tijdens de bouwWat je tijdens een dakopbouw meeneemt aan isolatie, draagkracht en leidingen, en waarom je energielabel er niet vanzelf beter van wordt.Offertes aanvragen en vergelijkenWelke aannemers je uitnodigt, hoe je offertes vergelijkbaar maakt, wat je bewust zelf inkoopt en waarover je onderhandelt naast de prijs.ChecklistsDrie checklists: voordat je een architect belt, in het eerste gesprek met een aannemer, en voordat je een offerte accepteert.

De volledige gids als pdf

38 pagina's met alle richtprijzen, de juridische valkuilen en drie checklists. Stuur ik je direct toe.

Je krijgt de pdf en af en toe een update als ik nieuwe prijzen toevoeg. Afmelden kan met één klik.

Snel een antwoord nodig?

De dertien vragen die het vaakst terugkomen staan bij elkaar op de pagina met veelgestelde vragen: wat het kost, of je een vergunning nodig hebt, of het van de VvE mag en of het ook op een schuin dak kan.

Zelf aan de slag?

Twijfel je of een dakopbouw op jouw woning kan, en wat die ongeveer gaat kosten? Ik kijk mee naar je adres, je omgevingsplan en je situatie. Vraag een haalbaarheidscheck aan.